房贷利率“换锚”开启:对购房者影响几何?楼市今年怎么走?

 新闻资讯     |      2019-10-08 10:49

多家银行执行新定价基准

北京商报记者近日从多家商业银行相关负责人处了解到,北京地区辖内商业银行房贷利率变轨正在稳步推进当中。多家银行表示10月8日将实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点的定价基准。

融360大数据研究院分析师李万斌指出,与改制后的首次LPR报价水平相比,本次5年期LPR水平并没有发生变化,依然是凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。按照房贷新政规则,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。此前已有个别银行开始试点LPR房贷新政,这些银行的加点基数都是基于8月20日公布的LPR 5年期水平。9月20日新一期LPR 5年期报价水平不变,也就意味着10月8日房贷新政正式实施时,已试点的银行加点数大概率保持稳定。

“目前的要求是截至2019年三季度,全国性银行业金融机构新发放贷款中,应用LPR作为定价基准的比例不少于30%。”一家城商行相关人士表示,“截至12月末,上述占比要不少于50%;截至明年3月末,上述占比不少于80%。到明年一季度,所有发放的贷款100%都遵循LPR定价原则。”

对购房者影响几何

北京商报记者梳理发现,如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR为4.85%计算,那么10月8日北京执行的个人住房贷款利率为:首套住房不低于5.4%;二套住房不低于5.9%。据北京一房产中介透露,目前北京地区大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平。由此可知,执行新政后,北京房贷利率较之前是有所提升的。

一位国有大行房贷部相关人士介绍称:“9月底时咨询房贷政策的人确实很多,但即使节前提交贷款申请,审批下来也在10月8日之后了,因此这笔贷款也是按照LPR加点形成利率,不是此前的基准利率基础上进行上浮。”而另一位国有大行相关工作人员则向记者提到新的机制并不会那么快实行,“利率并轨目前只是制定了一个标准,还需要一定的过渡期,正常实施也要到2020年1月1日之后了”。

另一位中介也表示,“政策变动之前北京地区商业银行首套房贷款大多实行的是5.39%的利率,新政下,首套房贷的利率下限为5.4%,而一般购房者贷款都在25年以上,实际上并没有太大影响,从现有数据来看,北京地区购房人数并没有太大的起伏”。

值得注意的是,上述测算仅作为参考,因为以往房贷以基准利率为基础时,在加息降息时,部分购房者会面临房贷利率重新定价的问题,而在房贷利率以LPR为定价基准时代,也会存在重定价现象。根据央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为一年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过,房贷利率加点水平在合同期内不会改变,央行明确指出,“加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变”。也就是说,若房贷合同写有重新定价条款,那么购房者月供有可能会跟随LPR报价出现波动;反之,房贷利率将会一直维持放贷时的水平。

在发布LPR机制之初,央行便进行了表态。8月20日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布,按照“因城施策”的原则,各地可以在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着,未来房贷利率也会跟房价一样实施“一城一策”,各地区会因地制宜开展工作。

业内分析人士认为,央行降准后,整个房贷市场可贷资金增多,这能够对冲房贷利率出现小幅上涨所带来的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进强调,目前房地产市场政策层面基本上都以收紧为主,房贷利率上涨,表明即使在新的房贷利率下,房地产市场调控依然严格。当前房贷利率虽略有上升,但这个上升幅度是可控的,房贷市场仍将以平稳为主。